LA LETTRE ACCES AU DROIT 2

" Cette lettre gratuite est éditée par le Conseil Départemental de l'Accès au Droit.

La mission de ce groupement d'intérêt public consiste en un soutien au justiciable sous forme d'informations, de consultations gratuites d'avocats, d'huissiers et de notaires dans les Maisons de Justice et du droit du département.

Dans le cadre de cette mission d'aide à l'accès au droit, le Conseil départemental a décidé d'éditer une lettre trimestrielle. Celles-ci ne contiendront que des renseignements purement indicatifs.

Ce deuxième numéro est consacré au bail. Il ne concerne que les baux d'habitation, dont les locataires sont des particuliers. Il ne concerne donc ni les locaux meublés, ni les baux commerciaux, ni les baux professionnels.

Les règles applicables aux baux d'habitation sont régies par la loi, et sont pour la plupart impératives.

Conseil départemental

Le bailleur, personne physique ou morale, est le propriétaire du bien. Son nom et son adresse doivent être mentionnés dans le bail, même s'il y un mandataire.

Il peut y avoir un ou plusieurs locataires. Pour un couple marié , même si le nom d'un seul figure sur le bail, les deux sont considérés comme locataires s'il s'agit du logement familial.

La loi prévoit que le contrat de location doit, en principe, être conclu par écrit. Il doit obligatoirement mentionner le nom des parties, l'adresse du propriétaire, la date du début du bail et sa durée, la description des lieux loués, le montant du loyer et du dépôt de garantie.

D'autres mentions y figurent le plus souvent : une clause résolutoire, qui permet de mettre fin au bail quand le loyer n'est pas payé , une clause pénale, qui prévoit des sanctions en cas de non paiement des loyers, une clause d'indexation des loyers, destinée à une augmentation automatique du loyer chaque année. Certaines mentions sont interdites par la loi, par exemple, une clause obligeant le paiement des loyers par prélèvement automatique, ou une clause qui interdirait au locataire l'exercice d'une activité politique ou syndicale. Il ne doit pas non plus être tenu compte du sexe, de la race ou de la religion.

Si aucun bail écrit n'a été signé , le locataire ou le propriétaire pourront prouver qu'il existe bien une location, notamment en justifiant du paiement régulier des loyers, et il bénéficieront alors des dispositions légales.

Il est indispensable d' établir un état des lieux lors de la remise des clés. Cette formalité permettra de déterminer si des dégradations ont été commises en cours de bail. Cet état des lieux peut être signé par les deux parties, ou à défaut, dressé par un huissier de justice à frais communs.

II est versé au début du bail un dépôt de garantie dont le montant ne peut excéder deux mois de loyer. Il est destiné à couvrir le coût des réparations locatives. Il est conservé par le propriétaire pendant toute la durée du bail, et ne produit aucun intérêt.

Le bail fixe le montant du loyer, et le plus souvent prévoit une révision annuelle automatique (indexation) : la date de la révision doit être mentionnée ; à défaut de précision, l'indexation se produit à la date anniversaire du contrat. Le plus souvent, l'indexation est basée sur un indice INSEE.

A l'occasion du renouvellement du bail, le loyer ne peut être augmenté hors indexation que s'il est manifestement sous évalué. La loi prévoit dans ce cas que l'augmentation sera progressive. En cas de désaccord sur le montant de l'augmentation, une commission de conciliation doit être saisie : le loyer est alors fixé par référence aux loyers habituellement constaté s dans le voisinage.

Le propriétaire a l'obligation de remettre une quittance au locataire qui en fait la demande.

Le propriétaire a l'obligation de donner en location un appartement en bon état. Le contrat de location peut toutefois prévoir que le locataire fera des travaux dans l'appartement, contre une dispense ponctuelle de paiement du loyer ; cette possibilité ne s'applique pas aux normes minimum de confort et d'habitabilité . Le propri étaire doit également permettre au locataire de jouir paisiblement de son logement.

Les charges peuvent faire l'objet d'une provision mensuelle, mais elles doivent faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle.

La principale obligation du locataire est de payer son loyer. Il doit également souscrire une assurance pour le logement et justifier de l'entretien annuel du système de chauffage individuel.

Il ne doit pas dégrader les lieux, et il ne peut pas les transformer sans accord du propriétaire. A défaut, il risquerait de devoir les remettre en état et en supporter le coût.

Enfin, il doit jouir paisiblement des lieux loués, et en particulier, il ne doit pas causer à son voisinage de gêne excessive (bruit, élevage d'animaux, encombrement des parties communes...)

Sauf exceptions, le bail est conclu pour une durée minimum de trois années (Six ans quand le propriétaire est une société civile immobilière). Toutefois, il ne prend pas automatiquement fin à l'expiration de cette période : à défaut de congé donné par le propriétaire ou le locataire, le bail se renouvelle pour une durée égale à la durée initiale (en général trois ans), et aux mêmes conditions.

Le propriétaire ne peut pas donner congé en cours de bail lorsque le locataire respecte ses obligations : il doit attendre la fin du bail. Il doit alors notifier un congé au locataire au moins six mois avant la fin du bail, par lettre recommandée ou par acte d'huissier.

Il ne peut donner congé que pour un motif prévu par la loi, et principalement pour l'une des raisons suivantes :

- Il peut donner congé pour reprendre le logement afin de l'occuper lui-même ou le faire occuper par quelqu'un de sa famille.

- Il peut donner congé pour vendre le logement. Il doit dans ce cas proposer au locataire de l'acheter. Si le locataire n'accepte pas la proposition qui lui est faite, et que le logement est ultérieurement vendu moins cher, il pourra encore décider de l'acheter au prix auquel la transaction est envisagée.

- Enfin, le propriétaire peut donner congé pour un motif légitime et sérieux, et notamment le fait que le locataire n'a pas respecté ses obligations, par exemple en ne payant pas son loyer régulièrement.

Contrairement au propriétaire, le locataire peut donner congé en cours de bail. Il doit toutefois respecter un délai de préavis de trois mois. Le congé doit être adressé par lettre recommandée avec accusé de réception ou notifié par huissier.

S'il y a deux locataires, ils doivent donner congé tous les deux. Sinon, le bail se continue, et les deux locataires continuent de devoir les loyers, même celui qui a donné congé .

A la demande du propriétaire, le juge d'Instance peut décider de la résiliation du bail :

- Soit pour non paiement des loyers. Dans ce cas le plus souvent, le propriétaire délivre un commandement de payer. Le locataire a la possibilité de régulariser spontanément la situation dans les deux mois.

Le juge peut par ailleurs accorder des délais de paiement au locataire de bonne foi en mesure de régulariser sa situation dans les deux ans.

- Soit au cas de non respect par le locataire des autres obligations du bail (défaut d'assurance, modification de l'usage des lieux, troubles de voisinage...).

Comme lors de l'entrée dans les lieux, un état des lieux est établi. Il peut être rédigé par les parties elles-mêmes, qui doivent le signer toutes les deux. L'une des parties ou les deux peuvent aussi faire appel à un huissier, qui doit convoquer tout le monde et les frais sont partagés par moitié .

L'existence de dégradations résulte de la comparaison des deux états des lieux. Les réparations qui peuvent être mises à la charge du locataire découlent des dégradations constatées ou du défaut d'entretien.

Par contre, les travaux qui sont la conséquence de l'usure normale des lieux sont à la charge du propriétaire. Le propriétaire est tenu de restituer le dépôt de garantie dans les deux mois, sans intérêts.

Lorsqu'il a obtenu une décision de justice ordonnant l'expulsion, et qu'il l'a fait signifier par huissier, le bailleur peut mettre en œuvre la procédure d'expulsion.

Il doit faire délivrer un commandement de quitter les lieux, avec mention de la date à laquelle les lieux devront être libérés, et du Tribunal devant lequel peuvent être présentées les demandes de délais ou les contestations sur la procédure d'expulsion. Ces délais sont destinés le cas échéant à permettre au locataire d'effectuer les ultimes démarches nécessaires, au besoin avec l'aide des services sociaux, pour retrouver un logement ou pour saisir le Fonds de Solidarité.

Le commandement précise qu'en l'absence de départ volontaire, l'expulsion forcée aura lieu. Au moment de l'expulsion, l'huissier de justice dresse l'inventaire des biens, avec indication du lieu de dépôt. A d é faut par le locataire de les avoir retirés dans le délai d'un mois, le juge de l'exécution statue sur leur sort (vente aux enchères ou abandon).

Si le Préfet refuse d'accorder la force publique pour faire exécuter un jugement d'expulsion, le bailleur peut former contre l'Etat une demande d'indemnisation.

NOTA BENE

Le délai du locataire pour donner congé peut être ramené à un mois en cas de licenciement ou de mutation professionnelle, ainsi que pour les personnes âgées dont l' état de santé nécessite un déménagement et pour les bénéficiaires du RMI.