LES BAUX COMMERCIAUX
La protection du commerçant et un souci de stabilité ont conduit le législateur à adopter progressivement un certain nombre de dispositions spécifiques dérogeant au droit commun du louage et que l'on désigne souvent comme constituant la " propriété commerciale".
Ces règles, dont certaines sont d'ordre public, sont rassemblées dans le Décret du 30 Septembre 1953, maintenant codifié dans le Code de Commerce sous les articles L 145-1 à 145-60.
I - LE LOYER ET SES ACCESSOIRES
1.1. Le Loyer
Il est fixé librement entre les parties lors du bail initial, mais ensuite, il peut être modifié dans certaines circonstances.
1.1.1. Contractuellement, peut être prévue une indexation annuelle.
1.1.2.. Dès lors que le loyer en vigueur a effet depuis trois ans ( abstraction faite de l'indexation ), la révision peut être demandée.
Sauf exception, elle est cependant limitée en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE.
1.1.3. Lors du renouvellement
Le principe est que le loyer doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord entre les parties, celle-ci est décidée par le Président du Tribunal de Grande Instance statuant comme Juge des Loyers Commerciaux après, dans certains cas, un préalable de conciliation devant la Commission instituée à cet effet.
Toutefois, pour les baux de 9 ans ( éventuellement poursuivis par tacite reconduction dans la limite de 12 ans ) existe la règle du plafonnement qui limite la fixation du loyer par référence à la variation de l'indice du coût de la construction.
Dans ce cadre, il existe cependant des exceptions dont celle qui réside dans la modification des facteurs locaux de commercialité.
1.2. Les obligations des parties relatives aux réparations et aux travaux :
Il est possible de déroger aux dispositions du Droit Commun.
Ainsi, est-il fréquent de voir l'ensemble des réparations, à l'exception du clos et du couvert, mis à la charge du locataire.
Il y a cependant une limite en ce que le bailleur doit assurer l'obligation de délivrance, c'est-à-dire qu'il doit garantir le locataire en lui procurant la chose louée de façon à ce qu'elle puisse servir à l'usage auquel elle est destinée.
1.3. Les charges
Là encore, prévaut la liberté contractuelle. La situation varie souvent suivant les usages locaux.
Ainsi, est-il possible de répercuter sur le locataire la charge de l'impôt foncier, ce qui, fiscalement, est considéré comme un supplément de loyer.
1.4. Dépôt de garantie
Il ne peut être prévu que s'il porte sur, au plus, deux termes de loyers, il porte intérêt au profit du locataire.
1.5. Le pas de porte ou droit d'entrée
La question reste posée de savoir s'il s'agit d'une indemnité de dépréciation de la valeur de l'immeuble ou d'un complément de loyer. En pratique, la perception d'un pas de porte a tendance à se raréfier.
II - LE DROIT DE CEDER
En vertu des dispositions de l'article L 145-16 du Code de Commerce, le locataire n'est protégé qu'à la condition de céder son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce. Autrement, le bail peut parfaitement interdire toute cession à un tiers qui ne serait pas en même temps acquéreur du fonds.
III - LE DROIT AU RENOUVELLEMENT
En fin de bail, le bailleur peut refuser de le renouveler mais à moins de faire valoir un motif grave et légitime laissé à l'appréciation souveraine du Juge et dans la mesure où le bail se trouve effectivement soumis au statut des baux commerciaux ( tous les baux consentis à un commerçant ne sont pas nécessairement soumis à ce statut ), il doit payer au locataire ce qu'on appelle l'indemnité d'éviction.
IV - COMPETENCE JURIDICTIONNELLE
Toutes les contestations concernant les baux soumis aux statuts des baux commerciaux sont de la compétence du Tribunal de Grande Instance ou de son Président.
Confèrence des Bâtonniers
